Documentation publique
Méthodologie IDR
IDR croise quatre bases de données publiques pour repérer les immeubles de rapport en mono-propriété, idéalement détenus depuis longtemps. Voici précisément comment l'outil fonctionne, d'où viennent les chiffres et ce qu'ils ne disent pas.
Sources de données
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
DGFiP (data.gouv.fr) · mise à jour semestriel
Toutes les mutations immobilières depuis 2014 : prix, surface, type de local, date, parcelle cadastrale. Source officielle des ventes.
BDNB — Base de Données Nationale des Bâtiments
CSTB · mise à jour annuel
Année de construction, nombre de logements, hauteur, étages, DPE représentatif. Pivot principal pour identifier les immeubles collectifs.
RNIC — Registre National d'Immatriculation des Copropriétés
ANAH (data.gouv.fr) · mise à jour continu
Toutes les copropriétés immatriculées. Utilisé en filtre d'exclusion : si le bâtiment est au RNIC, il n'est pas en mono-propriété.
API Recherche d'entreprises
Etalab (api.gouv.fr) · mise à jour temps réel
Identifier les SCI propriétaires par adresse + code NAF 6820A. Données publiques INSEE / Sirene, pas de scraping.
Filtrage
Bâtiments collectifs uniquement
Filtre BDNB : nb_logements > 1. Les maisons individuelles sont écartées.
Exclusion des copropriétés (double matching)
Croisement avec le RNIC en deux passes. Pass 1 — référence cadastrale exacte. Pass 2 — adresse normalisée (numéro + voie + code postal), nécessaire car environ 55 % des entrées RNIC ne déclarent pas de référence cadastrale. Si le bâtiment matche par l'une des deux passes, il est marqué copropriété et exclu de la liste mono-propriété.
Signal complémentaire — DVF mutations distinctes
Pour chaque parcelle, comptage du nombre de mutations distinctes (couples date + prix uniques) dans le DVF. Plusieurs ventes indépendantes sur la même parcelle = signal de lots vendus séparément (probable copropriété). Affiché dans la section Sources et fiabilité de chaque fiche.
Score de mono-propriété
Score 0-100 calculé à partir de 6 facteurs (voir ci-dessous). Plus le score est haut, plus le bien est susceptible d'être un IDR mono-propriétaire. Toute copropriété détectée à l'étape 2 reçoit automatiquement un score de 0.
Scoring (0-100)
| Facteur | Poids | Logique |
|---|---|---|
| Années sans mutation | 40 % | Aucune vente DVF depuis 2014 → 100. Sinon 5 pts par année écoulée depuis la dernière mutation. |
| Nombre de logements | 15 % | Sweet spot 6-15 logements (cible SCI familiales / particuliers). Pénalité progressive au-delà de 30 — les gros immeubles sont souvent déjà détenus par des foncières institutionnelles. |
| DPE défavorable | 15 % | G = 100, F = 85, E = 65. Levier de négociation Loi Climat (interdiction location). |
| Âge du bâtiment | 10 % | 1 pt par année, plafonné à 100. Les immeubles anciens sont plus souvent en mono-propriété historique. |
| Écart prix marché | 15 % | Comparaison du dernier prix DVF avec le prix/m² médian actuel du quartier. |
| Localisation | 5 % | Bonus appliqué sur les quartiers premium identifiés (Lyon : 3e, 6e, presqu'île). |
Le détail du calcul est consultable dans le code source (commit privé). Pour obtenir un audit complet de la formule, contactez-nous.
Outil construit avec l'IA
IDR a été conçu et développé par Intégralité Consulting à partir d'une spécification métier issue d'échanges avec des foncières et marchands de biens. La production du code s'appuie sur une chaîne d'outillage IA interne pour accélérer le développement, sans que cela influence le résultat des analyses.
L'ensemble du pipeline (ingestion DVF/BDNB/RNIC, scoring, géocodage BAN, calcul prix/m²) tourne sur infrastructure dédiée chez Intégralité Consulting. Aucune donnée ne transite par un service tiers d'IA générative au moment de la consultation.
Le scoring est déterministe : pas de modèle prédictif opaque, pas de réseau de neurones. Chaque score peut être audité facteur par facteur.
Limites connues
- DVF démarre en 2014. Un bâtiment sans mutation peut avoir été vendu avant 2014 (ancienneté de détention sous-estimée plutôt que sur-estimée).
- Le croisement cadastral est imparfait. Les références cadastrales varient en format selon les sources. Notre parseur normalise les principaux cas, mais 3-5 % de bâtiments restent incertains (faux positifs côté mono-propriété).
- Identification du propriétaire indirecte. L'outil ne consulte pas les hypothèques. Pour confirmer un propriétaire, il faut soit demander un extrait au cadastre / aux services fiscaux, soit recouper avec une recherche Sirene si SCI.
- Estimations prix/m² indicatives. Calculées sur les mutations DVF de la commune (3 dernières années). Pas de modèle hédonique ; la fourchette donne un ordre de grandeur, pas une évaluation notariale.
RGPD & mentions légales
Données traitées
IDR ne traite que des données ouvertes (DVF, BDNB, RNIC, BAN) et des données d'entreprises publiques (Sirene via Etalab). Aucune donnée personnelle de personne physique n'est stockée par défaut.
Comptes utilisateurs
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Édition
Service édité par Intégralité Consulting. Contact : contact@integralite.co.
Hébergement
VPS Hostinger (Pays-Bas, UE), administration assurée par Intégralité Consulting. Connexion HTTPS, base de données isolée, backups quotidiens chiffrés.
Vos droits
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